Содержание статьи
Предпродажная подготовка земли и документации по ней проводится продавцом. Но и покупатель должен проявить активность. Рекомендуется самостоятельно провести проверку земельного участка перед покупкой. Сделать это можно бесплатно (или с минимальными вложениями) и без привлечения продавца. В статье обсудим, как проверить земельный участок перед покупкой, что именно должно попасть в область ревизии, на что стоит обратить особенное внимание и какие способы провести проверку существуют.
Как проверить земельный участок по всем необходимым параметрам?
Способы проверки земли
Все недостатки и проблемы с земельным наделом после его приобретения придется решать покупателю. Для того чтобы избежать разочарований, рекомендуется проверить землю по 2 направлениям:
- анализ местности;
- исследование подлинности бумаг, которые прилагаются к договору.
В обоих случаях подразумевается целый комплекс действий. И большинство из них представлено ниже.
Проверка на местности
Наиболее подходящее время для покупки земли – весна. Во время этого сезона можно без проблем проверить качество грунта и оценить общий рельеф местности.
Кроме того, для плодотворного пользования и покупателя будет целое лето. Это касается как сельскохозяйственных угодий, так и участков под ИЖС.
Проверка на местности даст четкое представление о том, где находится земля и как она выглядит. Не рекомендуется выбирать участок только на основании его географического положения и проверки этой информации на карте. Нужно поехать на объект.
Качество грунта
Качество грунта важно не только для сельскохозяйственных работ, но и для участков под строительство. Например, песчаная почва станет плохим выбором под фундамент для будущего дома. Это же касается и рельефа, поэтому наличие низин или холмов на участке не приветствуется.
Для проверки качества грунта рекомендуется выкопать яму глубиной 1 метр или больше. Желательно сделать несколько ям (4-6) по периметру, чтобы получить представление обо всей делянке.
Через час необходимо проверить выкопанные ямы. Если в них есть вода, значит, грунтовые воды расположены близко к поверхности. Это может быть хорошо для сельского хозяйства, но при строительстве дома придется отказаться от погреба. Также то, насколько сильно затапливается участок, можно проверить по домам на соседних наделах.
Коммуникации
На продаваемом участке не обязательно должны быть проведены коммуникации, однако стоимость такой земли ниже.
Ведь проводить работы придется покупателю, а иногда это стоит довольно дорого. Если продавец утверждает, что электричество подведено, то недалеко должны быть опоры электросети и 2 кабеля, которые от нее идут.
Проверить, подключены ли коммуникации на участке, можно по запросу в местные органы самоуправления.
Например, у председателя СНТ. Заодно здесь можно узнать, проводились ли отключения за долги. А если коммуникаций нет, то руководство СНТ или другого органа самоуправления подскажет порядок подключения всех систем и порекомендует конкретного подрядчика, который работает в этом районе.
Нужно обратить внимание на:
- есть ли дорога к участку;
- ходит ли поблизости общественный транспорт;
- есть ли в округе магазины, заправки и прочие прелести цивилизации;
Удаленность от инфраструктуры также снижает стоимость участка.
Границы
Межевание рекомендуется проводить примерно раз в 5 лет, но этого правила редко придерживаются. Наличие забора по периметру участка не дает представления о его реальных границах. Есть вероятность, что ограждение частично захватывает соседскую территорию.
Если надел не огорожен, а межевание проводилось недавно, можно ориентироваться на межевые столбы. Заказывать услуги по межеванию должен продавец. Желательно, чтобы границы были заново определены недавно (несколько месяцев назад, максимум 1 год).
Проверить границы участка поможет обычный GPS-навигатор. У каждого земельного надела есть координаты, если забить их в карту, то на ней выделится область, а навигатор поможет обойти участок по реально отмеченным границам.
Зоны отчуждения
Возле земельного участка могут располагаться потенциально опасные объекты. Например, к ним относятся трубы газопровода, а также железнодорожное полотно.
При строительстве дома необходимо соблюдать безопасное расстояние, но часто зона отчуждения покрывает значительную долю участка.
окупать такие наделы невыгодно, поэтому о зонах отчуждения и их радиусе нужно узнавать заранее.
Не все потенциально опасные объекты видны. Те же трубы пролегают под землей. Но вызывать геодезистов для проверки не нужно. Достаточно обратиться к председателю СНТ или в другой орган самоуправления, который занимается этим районом.
Анализ экологической ситуации
Полноценную проверку экологической обстановки может провести только инспекция. При исследовании берется проба грунта, воздуха и воды из ближайшего водоема. Но для обычного покупателя это затратно, а договор купли-продажи земельного участка не требует результатов таких экспертиз даже от действующего собственника.
Единственный способ, как проверить экологическую ситуацию на участке, поехать туда лично и просто осмотреться.
К ухудшению обстановки приводит наличие:
- заводов, фабрик и других производственных предприятий;
- скотоводческих ферм;
- мусорной свалки.
Также состояние участка можно оценить по внешнему виду. Если он зарос сорняками, деревьями (кроме плодово-ягодных), имеет провалы в почве и другие недостатки – речь идет о том, что собственник не следил за экологической ситуацией в пределах своего надела. А значит, стоимость участка должна быть ниже, так как покупателю придется потратиться на восстановительные работы.
Как проверить земельный участок — ревизия документов
Документы запрашиваются у продавца. Их проверка проводится, чтобы обезопасить покупателя от судебных исков и признания сделки недействительной в дальнейшем.
Основным способом проверки документов является самостоятельный заказ выписки из ЕГРН на сайте Росреестра. Ее может запросить любое лицо. Часть сведений в открытом доступе предоставляется бесплатно в режиме онлайн.
Кадастровых бумаг
Продавец должен предоставить:
- кадастровый паспорт. В некоторых случаях собственники предоставляют паспорт (кадастровый план) старого образца. Он также является удостоверяющим документов, заменять его не требуется;
- выписку из ЕГРН. Сведения в обоих документах должны совпадать.
При проверке кадастровых бумаг нужно обратить внимание на следующие пункты:
- имя собственника. Это должен быть продавец, если по выписке есть другие владельца (долевая собственность) к договору потребуется приложить их письменный отказ покупать землю;
- назначение землепользования. Покупатель может изменить назначение и после подписания договора, но перевести землю из сельскохозяйственной категории очень сложно. Изначально рекомендуется покупать землю под определенные нужды;
- кадастровый номер. По нему даже в режиме онлайн можно проверить местоположение участка и некоторые другие сведения.
Дополнительно продавец может предоставить план межевания. Информация о границах и положении участка должна совпадать со сведениями из кадастровых документов.
Правоустанавливающих документов и обременения на участок
Выписка ЕГРН – основной документ, который необходим сегодня. В ней содержится информация о владельцах и обременениях.
Если участок оставлен под залог, имеет задолженности и т.д., все это будет указано в специальной графе. Выписка имеет срок годности (до 30 дней, чаще 14), так что сведения в ней актуальные. Если же происходят какие-то изменения, Росреестр выдает владельцу новую выписку с соответствующими отметками.
История владения наделом
К договору купли-продажи земельного участка прикладывается множество документов. Среди них должна быть бумага, подтверждающая переход права собственности к продавцу.
Это может быть:
- договор купли-продажи;
- свидетельство о вступлении в наследство;
- договор дарения;
- свидетельство о приватизации.
С помощью этих документов можно посмотреть, кто был предыдущим владельцем. Если же интересует вся история владения, то лучше заказать расширенную выписку из ЕГРН.
Это платная услуга, зато покупатель будет максимально осведомлен о том, что происходило с землей раньше. Это поможет оценить вероятность получения претензий от предыдущих собственников.
Нотариальное заверение доверенности продавца
Покупателю повезло, если у земли, которой он заинтересовался только 1 владелец. Это делает процесс купли-продажи простым, а комплект документов минимальным. Однако если землей владеет семья, покупка усложнится.
От продавца дополнительно требуется нотариально заверенные бумаги:
- согласие супруга(ги), так как земля в совместном пользовании;
- брачный договор, если супруг(а) не претендует на участок;
- отказ остальных дольщиков выкупать часть земли, если надел в долевом владении;
- согласие остальных владельцев, если продается целый участок, а не доля (т.е. продавцов несколько).
Заключение
Вопрос — как проверить земельный участок перед покупкой закрыт. Покупка земли требует от участников сделки внимательности. Достаточно один раз выехать на объект и проверить соответствия во всех документах. Это не займет много времени, но сделает приобретение – долгожданной и счастливой покупкой.
В статье использованы материалы с ресурса: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/kak-proverit